Les conditions fixées pour obtenir un prêt immobilier ne sont pas différentes d’une banque à l’autre. Ce qui change, ce sont les taux. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un conseiller Mes Allocs pour un prêt au meilleur taux. Il vous indiquera aussi le meilleur type de prêt (prêt à taux zéro, prêts aidés,…)
Les élément majeurs pris en compte sont les suivants :
L’établissement en charge de votre crédit observera avant tout le montant de vos revenus. Vérifiez que vous pourrez effectivement effectuer le remboursement avant de vous engager. Prenez garde à la gestion de vos comptes.
Il faut prendre en compte les éléments suivants pour le taux d’endettement :
La somme de ces charges permettent d’obtenir le taux d’endettement qui vous correspond. Néanmoins, ce taux d’endettement a pour habitude de ne pas dépasser les 33%.
Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit logement lorsque ce taux ne dépasse pas les 33%. Cela étant, plus que vos ressources financières ou votre taux d’endettement, la banque va d’abord se évaluer le reste à vivre, c’est-à-dire les fonds dont disposent les acquéreurs chaque mois après le règlement de toutes les charges.
En effet, si le taux d’endettement lui, est fixé à 33% maximum (les mensualités ne doivent pas représenter plus d’un tiers des revenus), le reste à vivre lui ne sera pas le même avec un revenu mensuel de 1500 € ou de 5000 €.
Quelques exceptions :
Dans certains cas, les banques sont susceptibles d’octroyer un crédit dont le taux d’endettement excède les 33%. Cette opération concerne les emprunteurs suivants :
En outre, après cette estimation, la banque calcule votre reste à vivre. C’est-à-dire les ressources financières dont vous disposez après le paiement de l’ensemble des charges et des mensualités.
D’ailleurs, les mensualités ne doivent pas dépasser le tiers de votre salaire). En effet, si le taux d’endettement est plafonné à 33%, le reste à vivre diffère si vous touchez un salaire de 1500€ ou 4000€.
Le reste à vivre correspond donc littéralement, au montant qu’il vous reste pour vivre. Il n’y a aucun intérêt pour vous à multiplier les découverts parce que vous contractez un prêt. Votre niveau de vie doit demeurer correct.
Les garanties sont une partie du crédit immobilier. Elles peuvent prendre la forme :
L’assurance n’est pas obligatoire, mais l’établissement prêteur peut en exiger une en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. En revanche, il ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur.
Le saut de charge est un calcul effectué par la banque afin de connaître la différence entre le montant de votre loyer actuel et vos futures mensualités. Celle-ci doit être la plus minime possible : il ne s’agit pas d’emprunter au-dessus de ses moyens.
La durée moyenne d’un emprunt en France est de 19 ans. Si vous souhaitez emprunter sur une longue durée (20 ans par exemple), sachez que votre demande fera l’objet d’une attention particulière.
En effet, certains critères seront scrutés de près, dont :
Par ailleurs, il vous est tout à fait possible d’allonger la durée du prêt, de quelques années (de 20 à 22 ans par exemple). Cela aura pour effet de faciliter la mise en place du financement.
Si votre prêt est modulable, vous pouvez augmenter les mensualités et ainsi réduire la durée, selon votre situation.
À noter que si le prêt excède les 15 ans, il est recommandé de choisir un crédit immobilier à taux fixe et non à taux variable. Votre placement sera alors sécurisé.
Si vous souffre de maladies cardio-vasculaires, de diabète ou que vous êtes en surpoids, sachez que cela aura un impact sur votre crédit immobilier. En cas de risque de santé avéré, la banque peut rejeter votre demande de prêt.
En effet, les établissements prêteurs exigent de souscrire à une assurance spécifique les protégeant en cas de risque médical impactant l’emprunteur et ainsi, sa capacité de remboursement. Cette assurance porte sur les garanties de décès, de handicap et de chômage.
À cela s’ajoute un un questionnaire de santé à remplir, qui permet à l’assurance de prendre connaissance de l’état santé de l’emprunteur. Elle peut à ce moment-là vous demander des pièces complémentaires. Mais surtout, c’est à partir de ce document qu’elle formule son accord ou non, concernant votre couverture pour toute la durée du prêt.
Au sein de ce questionnaire médical sont abordés les éléments suivants :
Il est impératif de monter un dossier solide, de manière à convaincre l’établissement prêteur. Un dossier établi de manière correcte et réaliste peut faire progresser votre demande dans les meilleurs délais.
Au contraire, un dossier fragile est susceptible de retarder vos démarches : le montant conseillé par la banque pour votre projet immobilier risque de ne pas être conforme à votre investissement.
La majorité des établissements bancaires exigent les mêmes pièces justificatives pour un dossier de crédit immobilier.
Il est tout à fait possible de fournir les mêmes documents aux banques de votre choix. En revanche, lors de la consultation, vous devez présenter les originaux des documents fournis. Une fois vérifiés, vous pouvez laisser un dossier composé des copies.
Attention : s’il y a plusieurs co-emprunteurs, vous devez fourni les documents relatifs à toutes les personnes qui souhaitent contracter l’emprunt.
Voici la liste des pièces justificatives personnelles, qui forment la première condition de prêt immobilier à intégrer au dossier :
Il est difficile d’emprunter en ayant un CDD. En effet, le CDI demeure l’argument de poids, témoignant de la solidité de votre profil professionnel.
En effet, l’emprunteur disposant d’un CDI présente moins de risques pour l’établissement prêteur. À l’inverse, un emprunteur avec un CDD se doit de rassurer sa banque sur le long terme.
Cependant, il est important de savoir que selon votre corps de métier, tous les CDD n’ont pas la même valeur.
À l’inverse, s’il s’agit d’un CDD dans le secteur privé, votre démarche sera nettement moins aisée. En effet, certains établissements refusent systématiquement les emprunteurs ayant ce profil. D’autres les étudient au cas par cas.
Généralement, plus la durée de votre contrat de prêt est longue, plus élevées sont les chances de voir votre dossier accepté.
À noter que si vous êtes un couple d’emprunteur, il est possible d’avoir un CDD (ou un contrat d’intermittent du spectacle) si votre partenaire dispose d’un CDI.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de vous rendre sur les sites internet de financement participatif, afin de financer vos projets.
Le plus souvent, les banques exigent au moins 10% d’apport personnel pour contracter un prêt. L’apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d’une donation ou d’un héritage.
La plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d’épargne : plan d’épargne logement (PEL), d’un compte épargne logement (CEL), d’un livret A classique ou même assurance-vie.
Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n’en avez pas.
Sachez également que dans ce cas, les taux sont souvent plus élevés (jusqu’à 0,2 % de plus) que ceux des crédits “classiques”. Par conséquent, il est possible que cela vous coûte plus cher sur une période d’emprunt plus longue.
Pour les primo-accédants à peine entrés dans la vie professionnelle, ce ne sera pas difficile. De même, si l’absence d’apport peut s’expliquer par une raison personnelle ayant eu un impact sur les économies de l’emprunteur (maladie, divorce).
Afin de compenser l’absence de garantie et d’avance fournie par l’apport personnel, les établissements de prêt exigent un profil solide. Votre situation financière doit être stable et doit témoigner d’une gestion responsable (les découverts à répétition sont un désavantage certain).
À noter que même si les revenus de l’emprunteur sont élevés, les mensualités fixées ne pourront pas excéder 35% de son salaire, que le crédit soit envisagé avec ou sans apport.
Enfin, sachez qu’il existe des formules spéciales, adressées aux emprunteurs ne disposant pas d’apport personnel. Il s’agit des crédits dits à “100%”, qui couvrent l’ensemble du projet immobilier.
Il existe également des crédits à 110%, mais ils sont destinés aux primo-accédants, jeunes, avec une situation professionnelle favorisée. Selon la Banque de France, ces crédits représentent 1 prêt immobilier sur 10 en 2015.
Il importe de faire jouer la concurrence dans le cas d’une demande de prêt. Et ce, même si votre dossier est convaincant (un profil solide, CDI en main, une épargne régulière etc), élément d’autant plus important si vous n’avez pas d’apport personnel.
En effet, de nombreux établissements proposent des crédits sans apport personnel : il est donc tout à fait possible de trouver les conditions qui vous correspondent le mieux. Il existe aussi des simulations pour cela.
De plus, les crédits immobiliers doivent être soumis à une assurance. Or, cela peut peser sur les échéances. Il est conseillé dans ce cas de recourir à un courtier en assurance afin de trouver les meilleurs contrats de garantie, que ce soit en service ou en coût.
Sachez en outre, que vous n’êtes pas obligé d’aller vers les banques pour contracter un crédit. Des établissements spécialisés existent également. Un courtier ou un mandataire vous permettra de faciliter votre demande de prêt. Les procédures par exemple, seront prises en charge par ces professionnels.
Ces derniers possèdent un réseau de relations avec les établissements bancaires, ce qui favorise les négociations de prêt et l’obtention de conditions moins rigides pour l’emprunteur.
L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle
Actuellement, les taux immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.
Le taux annuel effectif global (appelé TAEG) est une mesure législative été mise en place pour prévenir les abus commis (taux usuraires) par certains établissements financiers. Le paragraphe 1 de l’article 4 de l’A.R. du 4 août 1992 énonce le calcul du taeg. Ce taux résulte de l'équation de base qui permet de faire l’égalité entre d'une part, le total des valeurs actualisées des prélèvements de crédit. Et d'autre part, le cumul des valeurs actualisées des remboursements de l’emprunteur, ainsi que des montants des intérêts et des autres frais annexes. L’équation du taeg est la suivante : Taeg = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités, généralement estimé à 12 mois.
Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.
Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.
Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.
Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires
Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.
Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier
Il existe quatre moyens d'annuler votre caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.