Crédit immobilier : durée et mensualités

L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle

Actuellement, les taux des prêts immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.

Le taux annuel effectif global (appelé TAEG) est une mesure législative été mise en place pour prévenir les abus commis (taux usuraires) par certains établissements financiers. Le paragraphe 1 de l’article 4 de l’A.R. du 4 août 1992 énonce le calcul du taeg. Ce taux résulte de l'équation de base qui permet de faire l’égalité entre d'une part, le total des valeurs actualisées des prélèvements de crédit. Et d'autre part, le cumul des valeurs actualisées des remboursements de l’emprunteur, ainsi que des montants des intérêts et des autres frais annexes. L’équation du taeg est la suivante : Taeg = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités, généralement estimé à 12 mois.

Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.

Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.

Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires

Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.

Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier

Il existe quatre moyens de ne plus vous porter caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.