Sans compter que le TAEG est réglementé par la Banque de France : il ne doit pas dépasser le seuil usuraire (taux d’usure légal) fixée par cette dernière. Ce taux est revu tous les trimestres par le ministère de l’Économie. Le taux d’usure en vigueur est à consulter sur le site de la Banque de France.
Depuis octobre 2016, le taux annuel effectif (TAEG) a remplacé le taux effectig global (TEG). Le TAEG est employé pour comparer les diverses offres de prêt proposées par les établissements de crédit européens. Néanmoins, certains établissements de crédit communiquent parfois le TEG hors assurance.
Le TAEG est le résultat d’un calcul qui n’a aucun impact en rien le coût effectif du crédit immobilier. Il n’influence pas les mensualités, la garantie, l’assurance emprunteur, etc. Surtout, ce nouveau mode de calcul est composé de nouveaux coûts.
Sa logique est désormais actuarielle et non proportionnelle. En effet, le TAEG est calculé sur une base annuelle, alors que le TEG est basé sur un taux périodique appliqué au mois.
Du TEG au TAEG, ce taux et son calcul ont donc été modifiés, mais surtout harmonisés en Europe dans le but d’améliorer la comparaison des offres de crédit immobilier. D’ailleurs, dans l’espace Schengen, il est adapté à des marchés fortement impactés par l’hypothèque et la distribution de taux variables (ce qui n’est pas le cas de la France).
À la différence du TAEG, le TEG n’inclut pas :
Le TAEG, lui, comprend :
Le taux annuel effectif global inclut l’ensemble des coûts annexes du crédit, sans compter les intérêts. À cela s’ajoute la prise en compte des éléments suivants (en plus du taux nominal du crédit) :
Le TAEG est dit “actuariel”, car il prend en compte le processus par lequel les intérêts annuel génèrent eux-mêmes des intérêts.
Il existe également des intérêts débiteurs TAEG, qui correspondent à des “agios”. Il s’agit de taux d’intérêt des sommes «prêtées» par l’établissement bancaire aux comptes à découvert.
Un mode de calcul conforme à une normalisation européenne (TAEG = (1 + TEG/12)^12 – 1) lui est appliqué.
Autrement dit : [(Montant total dû – montant emprunté) / montant emprunté] x nombre de mensualités*
Le nombre de mensualités est de 12 dans la plupart des cas.
Exemple :
[(120 745,49 – 100 000) / 100 000] x 12 ≃ 2,48
Le TAEG est donc de 2,48 %.
Outre la formule, le calcul du TAEG est adapté en fonction de votre profil emprunteur.
Il dépend de nombreux critères d’ordre financier, professionnel et personnel. Ces critères sont ensuite manipulés à l’aide de la méthode du scoring. Elle consiste à attribuer une note au client, basée sur les éléments de son dossier de demande de prêt :
C’est ainsi que la banque sera en mesure d’évaluer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement (tout de même plafonné à 33%).
À noter que le TAEG calculé lors de la réponse de principe de la banque (dans le cas d’une simulation, notamment) peut être différent de celui mentionné dans l’offre de prêt, ou de celui donné lors de la réponse définitive.
Dans ce cas, il est possible qu’après étude personnalisée et approfondie du dossier de votre demande de prêt, votre profil ne corresponde pas à la première offre. Le TAEG sera alors révisé. Le TAEG metntionné avec la réponse de principe est un taux minimum applicable. Soyez alors particulièrement précautionneux.
Lors d’un crédit renouvelable, le TAEG peut varier à chaque nouvelle demande de financement. En effet, le prêt renouvelable est constitué d’un taux variable (ou révisable) qui fluctue en fonction de divers indices de référence (dont l’Euribor). Les mensualités des prêts à TAEG révisable sont souvent plus basses au début, mais elles peuvent évoluer à la hausse au cours du temps.
Le TAEG est considéré comme étant peu fiable pour les crédits à taux variable (ou révisable). Avec ce type de prêt, son calcul est en effet très compliqué puisqu’il ne faut pas se baser sur le taux de départ.
Or, si celui-ci est bas au départ, il va être révisé à chaque phase de vérification. À partir de là, il est peu aisé d’avoir une idée précise du coût réel du crédit.
En outre, le TAEG varie selon le montant du crédit. En revanche, si l’établissement prêteur compte appliquer un nouveau taux, il doit en informer l’emprunteur. Vous pouvez ainsi tout à fait vous y opposer puisqu’avant le prélèvement, vous recevez un relevé indiquant le nouveau TAEG applicable pour une nouvelle période.
Néanmois si vous vous opposez, cela entraînera l’expiration du contrat de prêt. Vous devrez alors rembourser le capital restant dû, en fonction des conditions correspondant à la période précédente.
À l’inverse du TAEG révisable qui fluctue, le TAEG fixe demeure inchangé pendant toute la durée du crédit. D’ailleurs, pour la plupart des crédits, c’est le TAEG fixe qui est appliqué.
Vous avez contracté un prêt à taux fixe ? Sachez que si les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont soumis à une baisse globale, vous pouvez procéder au rachat de votre crédit immobilier afin de bénéficier d’un taux plus bas. Soyez vigilants : pour que l’affaire soit rentable, il faut que vous réunissiez les conditions favorables.
Assurez-vous cependant de réunir les conditions favorables pour que l’opération soit rentable.
Les établissements de crédit peinent à donner le TAEG d’un découvert bancaire. Bien qu’ils doivent le tenir par écrit avant de bénéficier des agios, ils ne peuvent en aucun cas anticiper ce phénomène.
En effet, le montant et la durée du découvert ne sont pas connus par avance. Par conséquent, souvent, les établissements de crédit préfèrent des exemples chiffrés à la mention du TAEG, dans le cadre de la convention de compte qui vous est envoyé. Cette convention précédant le versement du crédit.
Enfin, le relevé de compte portera la mention du TAEG applicable.
L’assurance emprunteur s’exprime sous la forme du taux annuel effectif d’assurance (TAEA). Elle fait partie des frais annexes inclus dans le TAEG.
Elle est calculée en soustrayant le TAEG hors assurances, du TAEG avec assurances et frais de garanties. Elle dépend également du profil de l’emprunteur, du montant du prêt immobilier au meilleur taux et de la durée de remboursement.
L’assurance couvre l’emprunteur en cas d’accident le rendant inapte au paiement des mensualités de son prêt.
Depuis 2015, toute offre de prêt immobilier ou prêt à la consommation accompagné d’une proposition d’assurance doit afficher le TAEA. À cela s’ajoute la mention des détails de garanties, dont le coûts sont partie intégrante du TAEA. Ce taux informe l’emprunteur de la part que représente l’assurance dans le coût global du prêt.
Certes, le TAEG permet d’évaluer rapidement le coût total d’un crédit immobilier et par la suite, de comparer les offres de prêt. Or, cette comparaison de crédits basée uniquement sur la comparaison des TAEG est assez limitée.
En effet, elle ne permet pas d’englober certains détails, propres à un contrat, dont :
Ces deux aspects peuvent s’avérer décisifs lors de la souscription d’un crédit immobilier.
Pour résumer, afin de mieux comparer les offres de crédit à la consommation, il faut tenir compte d’autres éléments que le TAEG.
L'obtention d'un prêt immobilier répond à plusieurs conditions : - votre profil emprunteur - la durée du prêt - votre capacité d'emprunt (elle est estimé à travers le taux d'endettement, plafonné à 33%) - vos antécédents de santé (si vous avez des problèmes de santé, la banque peut se montrer réfractaire à l'octroi d'un prêt immobilier) - votre stabilité financière et professionnelle
Actuellement, les taux des prêts immobiliers en vigueur vont d'environ 0,3% à 1,45%, pour des durées allant de 7 à 30 ans. Il s'agit là des meilleurs taux disponibles sur le marché. Quant aux taux immobiliers moyens, ils s'élèvent à 0,70% (pour 7 ans) et 1,80% (pour 30 ans). À noter que excepté le taux du crédit immobilier à rembourser sur 30 ans, le reste des taux a tendance à augmenter. À vous de décider du meilleur taux, en fonction de votre situation, du crédit que vous envisagez et de la durée sur laquelle vous souhaitez vous engagez.
Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier
Le TAEG (à savoir Taux Annuel Effectif Global) a remplacé le TEG. C'est le nouvel indicateur de référence servant à comparer diverses offres de prêts. Il inclut dans son calcul les coûts annexes au crédit (frais de dossier, assurance si elle est obligatoire, frais de garantie…), sans compter le taux nominal, qui permet de fixer les mensualités et le montant des intérêts.
Les crédits immobiliers peuvent être contractés sur des périodes aussi courtes (5 ans) que longues (30 ans). La durée moyenne d'un prêt immobilier en France est de 20 ans. Généralement, il est conseillé de ne pas s'engager sur un période longue (au-delà de 30 ans) : le bénéfice est moins conséquent. Sans compter que sur le long terme, un prêt immobilier dont le taux est fixe engendra un taux d'intérêt élevé.
Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître le montant minimum d'un prêt ? Généralement, le montant minimum d’un prêt immobilier s’est estimé à 50 000 €, voire 75 000 €. Ce seuil varie néanmoins en fonction des établissements financiers. Pour les montants inférieurs, il est recommander d’opter pour un crédit personnel, afin d’éviter les frais de dossier et les frais d’hypothèque.
Généralement, les banques exigent au moins 10% d'apport personnel pour contracter un prêt. L'apport personnel peut provenir de la revente d’un bien immobilier, d'une donation ou d'un héritage. Or, la plupart du temps, il est le résultat de plusieurs années d'épargne : plan d'épargne logement (PEL), d'un compte épargne logement (CEL), d'un livret A classique ou même assurance-vie. Si vous contractez un crédit immobilier sans apport personnel, il vous faut justifier auprès de la banque, les raisons pour lesquelles vous n'en avez pas.
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier, plusieurs frais (dits "frais annexes") sont inclus : -les frais de notaires (qui représentent environ 7% du crédit) - les frais d'agence - les frais de dossier - les frais de garantie. Il s'agit des frais que vous devez régler à la signature du contrat. Durant le prêt, vous devrez vous acquitter d'autres frais dont : - assurance emprunteur - frais d'assurance habitation - frais bancaires
Afin de prolonger votre crédit immobilier, il vous faut vous négocier avec votre établissement financier. Pour cette opération, plusieurs conditions sont à remplir : -une seule opération par an -un prolongement de la durée plafonné à 2 ou 3 ans -une baisse des mensualités de 10 % à 20 %, par rapport à votre mensualité de départ -une première demande possible dès la 2ème anniversaire du contrat -un délai à respecter entre deux modulations (ex : minimum 12 mois pour la Banque Postale). Si la banque refuse l'allongement de votre crédit, vous pouvez le faire racheter par un autre établissement. Un nouveau contrat sera alors établi, avec la durée de votre choix.
Le TAEG correspond au taux annuel effectif global, appelé auparavant TEG. Il inclut la globalité des frais engendrés par la souscription d’un prêt immobilier ou autre. Si votre TAEG est trop élevé, votre demande de prêt sera rejetée (elle sera considérée comme usuaire). Cependant, vous pouvez faire baisser votre TAEG, en ayant recours aux opérations suivantes : -Déléguer l’assurance -Influer sur quotités et les garanties -Profiter de la réduction couple emprunteurs - Supprimer les frais de dossier
Il existe quatre moyens de ne plus vous porter caution d'un prêt immobilier : – vendre le bien et procéder au remboursement anticipé total du bien, en remboursant le prêt dans sa globalité – Procéder à un rachat de soulte – Opérer la substitution d’une autre personne caution, après acceptation de l’établissement bancaire. À noter que ce désengagement constitue une opération très compliquée. À vous d'être vigilant au sujet des conditions de désengagement de caution à la signature du contrat.