Refus de crédit immobilier : que faire ?

L’accès à la propriété n’est pas toujours aisé. Les banques bien souvent font le tri entre les dossiers des prétendants au crédit immobilier. Votre demande de crédit sera refusé si la banque juge insuffisante vos garanties. Pourquoi ce refus et que faire dans ces cas ? Notre équipe vous explique tout sur MesAllocs.  

Pour quels motifs a-t ‘on un refus de crédit ?

Le refus motivé par la banque

Lorsqu’une demande de crédit immobilier est soumise à la banque, la priorité de l’établissement est d’examiner la faisabilité du projet. Votre banque peut vous refuser votre demande de crédit immobilier pour plusieurs raisons :

• Un taux d’endettement trop élevé : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Avant de solliciter un prêt immobilier : pensez, dans la mesure du possible, à solder vos crédits en cours. Votre banque risque de ne pas vous accorder votre crédit immobilier car elle jugera que le bien immobilier que vous visez est au-dessus de vos moyens. Si vous êtes inscrit sur le FICP, vous devez solder vos dettes avant de redéposer une demande de crédit immobilier. Comptez environ deux mois avant que le défichage soit effectif.
• Une mauvaise gestion des comptes : lorsque vous êtes fréquemment en découvert, votre banque peut refuser votre demande de crédit immobilier. Lors de votre demande de prêt immobilier, vous devrez fournir à la banque vos 3 derniers relevés de compte mensuels. Le banque va alors analyser la gestion de vos comptes, voir quels sont vos postes de dépenses les plus conséquents, et voir quel est votre reste à vivre.
• Un apport personnel pas suffisant : en général, les banques exigent un apport personnel qui servira à financer a minima les frais de dossier (notaire, frais d’agence, frais bancaires, frais annexes). Il équivaut à environ 10 % du prix d’achat

Le refus motivé par l’assurance emprunteur

Le refus de prêt immobilier est parfois motivé par un facteur externe : l’assurance emprunteur. Il se peut que la compagnie d’assurance pratique certaines exclusions, telles que :

• la pratique d’un sport à risque,
• l’exercice d’un métier dangereux
• des antécédents graves de santé.

Pour contracter un prêt immobilier, la banque va exiger une assurance de prêt immobilier avec des garanties minimales que sont la garantie décès et perte totale et irréversible d’autonomie.

Quelles solutions en cas de refus de crédit ?

L’appel à un courtier de crédit immobilier

Pour trouver un crédit immobilier pas cher, vous pouvez faire appel à un courtier. Le courtier en crédit immobilier est un professionnel dont le rôle est de sélectionner les meilleures conditions de prêt et de trouver pour son client le prêt le moins cher.

Ce professionnel aura pour mission de vous mettre en contact avec plusieurs organismes prêteurs en mesure de vous proposer des offres correspondant à vos besoins. Il peut aussi vous aider à choisir le contrat le mieux adapté à votre situation et à vos objectifs. Les missions du courtier ne se limitent pas à la recherche de crédit immobilier. Ils couvrent aussi la constitution et la présentation des dossiers ainsi que la négociation auprès de l’assureur et du banquier. Ainsi, il propose à son client un crédit parfaitement adapté à sa situation afin qu’il bénéficie d’un bon rapport qualité/prix sans payer de frais superflu.

Il ne faut donc pas oublier qu’un courtier est un analyste financier fort d’une connaissance acerbe en crédit immobilier. Il est bien souvent plus à-même que les banques de dénicher un prêt immobilier pas cher accordé par une région en particulier, ou un organisme social.

Sachez en outre, que vous n’êtes pas obligé d’aller vers les banques pour contracter un crédit. Des établissements spécialisés existent également. Un courtier ou un mandataire vous permettra de faciliter votre demande de prêt. Les procédures dans ces cas, seront prises en charge par ces professionnels.

Le recours aux aides pour primo-accédants

Il est permis à une catégorie de personnes de faire des emprunts sans apports leur déchargeant de longues périodes d’épargnes.

Les banques acceptent rarement les demandes de prêt sans apport personnel. Néanmoins, les primo-accédants tout juste entrés dans la vie active sans avoir pu épargner auparavant ont la possibilité d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Ainsi, les prêts aidées comme le PTZ+ ou le prêt action logement peuvent leur permettre de constituer un apport. Des mécanismes comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS) ont notamment pour effet d’augmenter la capacité d’endettement de l’emprunteur, et fournissent bien souvent le coup de pouce nécessaire pour rendre votre projet viable.

Il faut justifier les raisons pour lesquelles vous ne disposez pas d’apport personnel. Pour les primo-accédants à peine entrés dans la vie professionnelle, ce ne sera pas difficile. De même, si l’absence d’apport peut s’expliquer par une raison personnelle ayant eu un impact sur les économies de l’emprunteur (maladie, divorce).

 Le recours au taux variable

Lorsque votre financement immobilier s’avère compliqué, voire compromis, avec un taux fixe, vous pouvez toujours envisager un taux variable.

Ce dernier présente certains avantages, comme un indice inférieur au taux fixe lors de la souscription et des gains financiers possibles en cas de baisse de taux. Mais le taux révisable comporte aussi une part d’inconnu car il varie durant toute la durée du crédit en fonction d’un indice de référence. Si celui-ci baisse, le coût de l’emprunt sera moins cher, s’il augmente, le montant sera plus important. Vous devez étudier et évaluer la marge de la banque ainsi que l’indice du taux. Vous pouvez aussi le négocier grâce à  l’intervention d’un courtier.

Cette solution peut néanmoins être intéressante si vous souhaitez réellement concrétiser votre projet immobilier. Rien ne vous empêche plus tard à un moment opportun (changement de situation par exemple) de penser à une renégociation ou à un rachat de crédit.

Comment éviter un refus de crédit ?

La constitution d’un dossier solide

Se forger un profil de futur propriétaire demande un minimum de temps, et un refus de crédit peut simplement être lié au fait que vous n’étiez pas encore prêt(e). Après avoir identifié ce qui a posé problème, la décision la plus sage consiste à reporter de quelques mois votre projet d’accession à la propriété, et d’utiliser ce délai pour améliorer votre dossier.

Pensez à ouvrir un livret d’épargne et commencez à le remplir patiemment pour augmenter votre épargne. En effet, emprunter sans apport personnel reste très difficile. De même, montrez-vous très rigoureux dans la gestion de votre budget mensuel et faites systématiquement la chasse aux découverts.

Vous devez  mettre en avant l’épargne disponible, la valorisation du bien, la sollicitation des services d’un courtier peut être indispensable… Vous pouvez utiliser tous les moyens conjointement pour devenir propriétaire de la maison ou de l’appartement de vos rêves.

Fournir un dossier complet permet à la banque de statuer rapidement et efficacement sur votre demande. Ne négligez aucun détail, aucun document qui permettrait de vérifier votre solvabilité (placements, revenus fonciers, héritage, etc.). Parfois, décaler son projet de quelques mois permet de présenter des comptes à l’équilibre et de constituer un apport pour donner plus de poids à votre demande.

La prise en compte des critères essentiels

Certaines conditions sont imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière pour pouvoir emprunter. Ainsi pour se faire octroyer un crédit immobilier, vous devez :

• Avoir une faible capacité d’endettement ou taux d’effort : ce taux ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus avant impôts, en tenant compte de vos autres emprunts et de vos dépenses
• Avoir un reste à vivre conséquent : celui-ci est à apprécier en fonction du lieu de résidence (grande agglomération, petite ville, zone rurale, etc.). Une fois toutes vos charges payées vous devez avoir assez d’argent pour vivre. Les banques estiment ce montant autour de 1 500 € par mois pour un couple, auquel il faut ajouter 500 € par enfant à charge.
• Avoir une situation professionnelle stable : les emprunteurs en CDI et les salariés de la fonction publique sont des profils fortement appréciés. Pour les indépendants par exemple, cela peut être plus difficile et il faut notamment justifier de 3 ans d’activité. Les banques sont friands des profils solides et stables.
• Connaître sa durée de remboursement : elle ne peut dépasser 25 ans. Il faut donc intégrer cette donnée dans le calcul de votre plan de financement. Vous devez donc optez pour un projet immobilier qui ne sera pas considérer comme trop ambitieux au vue de la durée de remboursement.