Tout savoir sur la réglementation du crédit immobilier

Afin de protéger les intérêts de l’emprunteur, les crédits immobiliers sont soumis à une réglementation très stricte. Au fil des années, de nombreuses mesures ont été introduites pour régir les conditions d’octroi, d’obtention d’un prêt, ainsi que les modalités d’assurance et de remboursement. Ainsi, taux, durée, mensualité, négociation, capacité d’emprunt : Mes Allocs fait le point sur la réglementation du crédit immobilier.

Quelle est la définition juridique du crédit immobilier ?

La législation concernant les prêts immobiliers est appliquée à tous les crédits, peu importe leur forme, dans le cadre des opérations immobilières suivantes : 

• Acquisition d’un bien immobilier ou de la jouissance d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte ;
• Financement relatif à leur construction.

Plusieurs lois ont été établies pour réglementer ces opérations et protéger le consommateur. Les plus connues concernent :

• La loi Scrivener sur les conditions d’acceptation de l’offre de prêt et l’obligation pour les organismes prêteurs de rédiger une offre de prêt et les informations qui doivent y figurer ;
• Les lois Scrivener et Lagarde concernant l’instauration d’un seuil pour obtenir un crédit immobilier ;
• La loi Neiertz sur l’encadrement des procédures de lutte contre le surendettement des ménages ;
• Les lois Lagarde et Hamon pour les conditions de souscription d’une assurance emprunteur ou assurance habitation.

L’achat doit être effectué par une personne, physique ou morale, en dehors de son activité professionnelle. La définition d’un crédit immobilier a été modifiée en 2016. Au 31 juillet de cette année, toutes les dépenses supérieures à 75 000 euros en lien avec la réparation, l’amélioration et l’entretien d’un logement concernaient le crédit immobilier dans le cas où ils seraient garantis par une hypothèque. Désormais, la nouvelle mesure sur le prêt immobilier de 2016 les assimile au crédit à la consommation.

En quoi consiste le prêt immobilier dans le cadre marketing ?

Domaine très concurrentiel, le crédit immobilier est souvent au cœur de nombreuses promotions et publicités par les organismes de prêts, comme les banques, établissements spécialisés dans le crédit, etc. Ces supports, qui sont tout à fait légaux, doivent faire référence aux principales caractéristiques du prêt :

• L’identité du prêteur ;
• Les modalités de financement offertes ;
• Le coût total et le taux annuel effectif global (TAEG), assurances comprises.

La publicité doit également mentionner le délai de réflexion garanti de 10 jours au demandeur avant l’acceptation définitive.

L’offre de crédit immobilier

Depuis le 1er octobre 2016, les banques sont tenues de fournir une fiche d’information standardisée européenne (FISE) aux emprunteurs, et à leurs garants si nécessaire. Ce document comporte 15 informations comparatives sur les offres de crédit disponibles. Il est possible de trouver dans la liste des éléments à fournir :

• L’identité des parties ;
• La nature du prêt ;
• L’objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds ;
• Le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts ;
• Les exigences en matière d’assurance et de sûretés (hypothèques, caution, etc.) ;
• Les modalités de transfert à une tierce personne ;
• Les frais éventuellement retenus en cas de non-acquisition.

Ces caractéristiques doivent figurer explicitement sur le contrat de prêt, sous peine d’amende. En outre, toute violation de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou la perte du droit aux intérêts au prêteur. 

L’institution financière doit maintenir les conditions de l’offre pendant 30 jours minimum à partir de la date de réception par le demandeur. La majorité des banques exigent un contrat d’assurance emprunteur, en cas de décès, invalidité ou perte d’emploi de l’emprunteur. Par défaut, la banque propose de souscrire auprès de l’assureur partenaire, ce que l’emprunteur est libre d’accepter ou non. En cas de refus de sa part, le prêteur ne peut contraindre l’emprunteur à adhérer au contrat d’assurance de groupe proposé par la banque. 

Peu importe la compagnie d’assurance choisie par l’emprunteur, le prêteur ne peut refuser son choix ni le remettre en cas. De même, choisir une compagnie d’assurance autre que celle proposée par une banque n’affecte pas le taux du crédit.

Les banques sont prêtes à négocier, notamment pour les nouveaux clients. Le taux d’emprunt du crédit immobilier peut être négocié, mais aussi les frais de dossier et les modalités de remboursement. 

Délai de réflexion

Toute offre de crédit immobilier comporte un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Avant cette période, aucune offre ne peut être acceptée ou aucun paiement n’est effectué. En cas d’acceptation anticipée, le contrat est rendu nul, et ce, même si le demandeur renouvelle son acceptation ultérieurement. Du côté du prêteur, toute fraude à la date peut entraîner une perte du droit à intérêts. Par ailleurs, toute modification du contrat doit faire l’objet d’une nouvelle offre, à l’exception des prêts à taux variable, dont les conditions sont fixées dans le contrat d’origine.

Assurance du prêt immobilier

Ce n’est pas légalement requis, mais presque tous les prêteurs exigent des emprunteurs qu’ils souscrivent une assurance contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). L’emprunteur est libre de choisir son assureur. Celui-ci peut faire le choix de refuser de le couvrir, s’il présente un profil à risque (maladies chroniques, tabagisme, surpoids, etc.). Dans ce cas, l’acquéreur peut demander l’annulation de sa demande de crédit dans un délai d’un mois. 

Taux immobilier

Il n’y a pas de loi spécifique sur la façon de fixer le taux de prêt immobilier. La seule réglementation en vigueur est une loi qui stipule qu’un prêt immobilier ne peut être accordé au-delà d’un plafond appelé taux d’usure. Il est calculé trimestriellement par la Banque de France, et correspond à la moyenne du trimestre dernier majorée d’un tiers.  

Refus de prêt

L’organisme prêteur a le droit de refuser d’accorder un prêt immobilier à un particulier s’il estime que son dossier est incomplet ou s’il que le profil est “à risque” (mauvaise santé, ressources insuffisantes, situation professionnelle instable, taux d’endettement trop élevé). À noter que lorsqu’un emprunteur sollicite plusieurs prêts pour financer son opération, si le prêt non obtenu s’élève à 10 % ou plus du montant total de l’opération, cela entraîne l’annulation des autres prêts.

Le temps de réponse du prêteur pour l’approbation ou le refus du prêt est décrit dans l’avant-contrat. Ce délai, qui est d’au moins un mois, est généralement fixé à 45 jours. En cas de refus, l’acquéreur doit récupérer la totalité du montant de l’acompte versé. Si le refus est motivé par le manque de revenus (motif le plus fréquent avec 30 % des refus), il n’a aucune conséquence pour l’emprunteur. Cependant, l’acquéreur doit toutefois faire face à son engagement lorsqu’il est la cause directe ou indirecte d’un refus de prêt, à savoir :

• Dossier remis incomplet à l’établissement ;
• Dissimulation de revenus ;
• Falsification du formulaire de santé ;
• Etc.

Conditions de remboursement

En cas de défaillance de règlement non justifié de l’emprunteur, la banque peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts. 

L’emprunteur peut toujours rembourser par anticipation partiellement ou totalement le prêt immobilier. Toutefois, en cas de remboursement anticipé partiel du prêt inférieur à 10 % du montant total, la banque peut refuser. Sous réserve que de faire l’objet d’une clause dans le contrat. En cas de remboursement anticipé, le prêteur peut prétendre à des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui ne peuvent excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3 % du capital encore dû avant le remboursement.  

IRA : cas d’exonérations

La loi du 25 juin 1999 prévoit un certain nombre de cas où l’indemnité de remboursement anticipé ne peut être appliquée, soit si : 

• Le remboursement fait suite à la vente du bien lui-même motivé par un changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• L’emprunteur ou son conjoint décède ;
• L’emprunteur ou son conjoint est contraint de cesser son activité professionnelle (licenciement par exemple).