Tout savoir sur l’indemnité d’occupation

En cas de divorce, si les ex-époux conservent leur bien immobilier en commun sans effectuer de rachat de parts, celui-ci demeure en indivision. Dans ce cas, l’époux qui continue à occuper exclusivement le bien est tenu de verser une indemnité d’occupation à son ancien conjoint jusqu’à ce que le bien soit vendu ou partagé.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ? 

Définition de l’indemnité d’occupation 

En cas de divorce où les ex-conjoints demeurent co-propriétaires de leur domicile sans qu’il y ait eu de rachat de parts, le bien demeure en indivision. Dans cette situation, l’ex-conjoint qui occupe exclusivement le bien est tenu de verser une compensation à l’autre. Cette indemnité d’occupation est due jusqu’à la vente ou le partage du bien.

Bien que similaire à un loyer, l’indemnité d’occupation n’est pas juridiquement assimilée à un loyer. En effet, l’ex-conjoint qui réside dans le logement n’a pas le statut de locataire et ne bénéficie pas des protections accordées aux locataires.

Comment fonctionne l’indemnité d’occupation ?

Lorsque les époux se séparent, le sort du domicile familial dépendra de sa nature : s’il est loué, commun ou la propriété exclusive de l’un des conjoints.

• Le domicile est loué par le couple

Si le logement est loué, les conjoints sont conjointement titulaires du bail. Dans le cadre d’un divorce à l’amiable, ils devront convenir de l’attribution du bail à l’un d’eux, notifié dans la convention de divorce. Avant que le divorce ne soit officiellement enregistré, le créancier peut réclamer les impayés à l’un ou l’autre des conjoints, car les loyers constituent une dette ménagère. En cas de divorce contentieux, c’est au juge de déterminer l’attribution du bail en considérant les intérêts sociaux et familiaux.

•  Le domicile est la propriété exclusive d’un conjoint

Après le divorce, l’époux restant propriétaire conserve la pleine propriété du domicile familial. Cependant, l’autre conjoint peut obtenir un bail sur le logement s’il réside avec des enfants communs. Le juge fixe alors la durée du bail, renouvelable jusqu’à la majorité du plus jeune enfant. Ce bail implique un loyer.

• Le domicile est un bien commun ou en indivision

Souvent, les époux choisissent de vendre leur domicile après le divorce pour se partager les fonds. Cependant, l’un peut souhaiter garder le domicile familial. Deux options s’offrent à lui : demander l’attribution préférentielle du bien par le juge, éventuellement avec paiement d’une soulte, ou demander le maintien provisoire du bien en indivision ou la jouissance provisoire du bien, moyennant une indemnité d’occupation.

Les modalités de l’indemnité d’occupation lors d’un divorce

Les modalités de l’indemnité d’occupation lors d’un divorce varient en fonction de plusieurs facteurs, notamment le type de logement et les arrangements pris entre les conjoints. Voici quelques points clés à considérer :

• Type de logement : Si le logement familial est loué, les conjoints sont généralement co-titulaires du bail. Dans ce cas, ils doivent convenir de l’attribution du bail dans le cadre d’un divorce à l’amiable. Si le logement est la propriété exclusive de l’un des conjoints, celui qui reste dans le logement peut devoir verser une indemnité à l’autre.
• Accord entre les conjoints : Dans un divorce à l’amiable, les époux peuvent convenir librement des modalités de l’indemnité d’occupation, notamment du montant et de la durée du paiement. Cet accord est ensuite formalisé dans la convention de divorce.
• Décision du juge : En cas de divorce contentieux, c’est au juge de décider des modalités de l’indemnité d’occupation. Le juge prendra en considération les intérêts sociaux et familiaux en jeu, ainsi que les ressources financières de chaque conjoint.
• Montant de l’indemnité : Le montant de l’indemnité d’occupation peut être déterminé en fonction du marché locatif local, des charges du logement et des ressources financières de chaque conjoint. Il peut également être calculé en tenant compte de la valeur locative du logement.
• Durée du paiement : La durée pendant laquelle l’indemnité d’occupation est versée peut varier. Dans certains cas, elle peut être fixée jusqu’à ce que le logement soit vendu ou partagé, tandis que dans d’autres cas, elle peut être limitée à une période spécifique décidée par le juge ou les conjoints.

Comment demander une indemnité d’occupation ? 

Pour faire valoir leurs droits d’indivision, la personne désirant obtenir une indemnité d’occupation doit adresser une demande au tribunal par le biais d’une assignation ou d’une citation. Cette requête doit être déposée dans un délai de cinq ans à partir du prononcé du divorce.

Le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas déterminé dans l’ordonnance de non-conciliation. Il est établi lors du partage des biens par les époux s’ils parviennent à un accord. Il peut aussi être convenu qu’aucune indemnité ne sera versée en raison du devoir de secours entre les conjoints.

Divers abattements sur la valeur locative sont appliqués pour calculer le montant de l’indemnité d’occupation. Voici quelques-uns de ces abattements :

• La précarité de l’occupation : jusqu’à 10 à 30 % d’abattement maximum ;
• L’état général de l’immeuble : jusqu’à 25 % d’abattement maximum ;
• L’hébergement habituel des enfants : jusqu’à 10 à 20 % d’abattement maximum en fonction du nombre d’enfants, de leur âge et du mode de garde.

Qui décide de l’indemnité d’occupation pendant le divorce ?

Lors d’un divorce, c’est généralement le juge aux affaires familiales qui décide de l’indemnité d’occupation. Si les conjoints ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités de l’indemnité d’occupation, le juge peut être saisi pour trancher cette question. Le juge examinera les circonstances de l’affaire, y compris les revenus et les ressources financières des deux conjoints, ainsi que d’autres facteurs pertinents, pour déterminer le montant et les modalités de l’indemnité d’occupation. En fonction des lois applicables dans la juridiction concernée et des circonstances spécifiques de l’affaire, le juge peut également ordonner d’autres mesures, telles que la vente du logement familial ou l’attribution préférentielle du bien à l’un des conjoints.

Comment est calculé le montant de l’indemnité d’occupation ?

En principe, le montant de l’indemnité d’occupation peut être convenu librement entre vous et votre conjoint. Cependant, en cas de désaccord sur ce montant, c’est au juge aux affaires familiales qu’il revient de prendre une décision.

Le juge prendra en considération plusieurs éléments, notamment la perte des revenus que vous pourriez subir en laissant votre conjoint occuper pleinement le bien et la valeur locative du bien en question. Habituellement, la formule suivante est utilisée pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation :

Montant de l’indemnité d’occupation = Valeur locative x part détenue par le conjoint sortant (en %) x 0,9 ou 0,7.

Par exemple, si vous et votre conjoint détenez chacun 50 % du logement familial et que sa valeur locative est évaluée à 1,500 euros, le montant de l’indemnité d’occupation variera entre 1,500 x 50 % x 0,7 = 525 euros et 1,500 x 50 % x 0,9 = 675 euros.

Il est important de noter que contrairement à un locataire bénéficiant de protections légales, votre conjoint n’en bénéficie pas, ce qui signifie que vous ne pouvez pas recevoir la totalité de la part de valeur locative vous revenant (dans l’exemple ci-dessus : 750 euros). Un abattement est donc appliqué sur l’indemnité de compensation, fixé par le juge et généralement compris entre 10 et 30 %.

À partir de quand faut-il payer l’indemnité d’occupation ?

Lorsque l’ordonnance de non-conciliation stipule que la jouissance du domicile conjugal est à titre onéreux, c’est à partir de cette décision de justice que l’indemnité d’occupation devient due.

En l’absence de précision dans l’ordonnance de non-conciliation concernant la nature de la jouissance (gratuite ou payante), cela implique qu’elle est onéreuse, et par conséquent, une indemnité d’occupation est exigible à partir de cette date.

Si la jouissance du domicile conjugal est accordée à titre gratuit, cela ne signifie pas que cela le restera indéfiniment. En effet, l’époux occupant ne sera redevable d’une indemnité d’occupation qu’à partir du jour où le jugement de divorce sera définitivement prononcé.

Quels sont les cas dans lesquels il est possible d’obtenir une indemnité d’occupation ?

Existe-t-il une indemnité d’occupation pendant le divorce à l’amiable ? 

Pendant un divorce par consentement mutuel, aucun frais d’occupation ne peut être exigé de la part de l’époux ayant quitté le domicile et trouvé un nouveau logement. Cette question ne se pose que lorsque la jouissance du bien immobilier est décidée par le juge et reste en vigueur jusqu’à la date du partage. Il est important de noter qu’aucun remboursement ne peut être envisagé pour une occupation antérieure à la décision du juge sur cette question.

Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, les époux doivent établir une convention de divorce détaillant toutes les conséquences de leur séparation, qui sera ensuite enregistrée chez un notaire. Dans cette procédure, le juge n’a pas le pouvoir de fixer de telles mesures.

Cependant, il est important de souligner que même en l’absence de demande d’indemnité d’occupation pendant la procédure de divorce par consentement mutuel, les époux sont toujours tenus de s’entraider jusqu’à la prononciation du divorce. Ils demeurent solidaires et ont le devoir de se soutenir mutuellement en cas de besoin. Ainsi, l’époux occupant le domicile conjugal peut prendre en charge seul la taxe foncière, les dépenses courantes ou le prêt immobilier pour alléger financièrement son conjoint qui a quitté les lieux. À l’inverse, si l’un des époux occupe le domicile conjugal en raison de difficultés financières, son conjoint peut contribuer aux frais de logement, selon les circonstances.

L’indemnité d’occupation est-elle possible pendant la convention d’indivision ? 

Si les époux doivent nécessairement liquider leur bien immobilier commun au moment de l’enregistrement de la convention de divorce par le notaire, ils disposent de plusieurs options :

• Ils peuvent choisir de vendre le bien immobilier à un tiers.
• Ils peuvent établir un acte de liquidation dans lequel l’un des époux peut racheter le bien immobilier en pleine propriété en versant une soulte à son conjoint.
• Ils peuvent décider de maintenir l’indivision après le divorce en établissant une convention d’indivision.

Dans des circonstances exceptionnelles, les époux peuvent décider de conserver ensemble leur bien immobilier commun et de rester tous deux propriétaires après le divorce. Ils deviennent alors co-indivisaires et rédigent une convention d’indivision chez un notaire.

Cette convention notariée prévoit généralement que les époux demeureront co-indivisaires pendant une période de 5 ans renouvelable, et elle établit les règles de gestion du bien immobilier, d’occupation, de répartition des charges et les modalités de vente future.

Le notaire peut également spécifier dans cet acte que l’époux résidant dans le bien immobilier commun devra verser une indemnité d’occupation à son conjoint. Toutefois, cette indemnité ne prend effet qu’au moment de l’enregistrement de la convention de divorce.

Les exceptions de l’indemnité d’occupation

L’époux qui réside dans le bien peut être exempté du paiement de l’indemnité d’occupation dans les situations énumérées ci-dessous :

• Si celui qui occupe le logement a réalisé des dépenses bénéficiant à l’indivision. Par exemple, s’il a remboursé un prêt contracté par le couple pour l’acquisition du bien.
• L’occupation du bien peut être considérée comme une compensation pour d’autres paiements d’indemnités.
• Si les ex-conjoints ont convenu que l’un d’eux occupera le logement sans frais.