Les revenus fonciers désignent les recettes qu’un particulier obtient de la mise en location d’un bien immobilier. Ces revenus peuvent faire référence aux loyers versés par un locataire à son et ou ses bailleurs (pour les biens gérés en indivision), mais en réalité, la catégorie des revenus fonciers est beaucoup plus large. Ainsi, il peut s’agir d’un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, s’il s’agit d’un bureau, d’un entrepôt, etc. Toutefois, cela peut aussi être un investissement locatif dans une société foncière ou dans un véhicule financier, type Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI).
Les Monuments historiques, le dispositif Scellier ou encore la loi Pinel sont également inclus dans cette catégorie. Les revenus provenant de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Par définition, les revenus fonciers sont des revenus perçus et sont donc imposables, au même titre que tout autre revenu perçu par un contribuable. Ils forment l’une des huit catégories de revenus, soumises à l’impôt sur le revenu, avec :
En France, pour rappel, l’impôt sur le revenu est calculé selon un barème progressif, qui comprend des taux et des tranches. Ce système s’applique à tous les contribuables, salariés, auto-entrepreneurs, retraités ou encore bailleurs.
Les revenus de locations nues et meublées ne sont pas imposés dans la même catégorie. En effet, les premiers sont des revenus fonciers tandis que les seconds appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, la location meublée ne fait donc pas partie des revenus fonciers.
À partir du mois d’avril ou mai, chaque année, les contribuables reçoivent une déclaration d’impôt, à remplir et à renvoyer. Pour déclarer tous vos revenus fonciers et autres, il faut remplir la déclaration du formulaire Cerfa n°2042. Il s’agit d’une première étape obligatoire pour tous les propriétaires, peu importe le choix du régime d’imposition. Par la suite, au cas par cas, ils peuvent être amenés à remplir d’autres formulaires de déclaration de revenus fonciers complémentaires en 2021 :
Si vous avez choisi de déclarer l’impôt sur le revenu en ligne, les données personnelles seront prises en compte, mais vous pouvez les modifier à tout moment.
Contrairement à d’autres revenus courants, comme les salaires, traitements, pensions, etc.), il existe 2 régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel. Choisir le régime d’imposition des revenus fonciers repose sur le montant des recettes annuelles, mais aussi sur les charges.
Lorsque les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’impose. Le revenu foncier net imposable est calculé par l’administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. En revanche, il n’est possible de déduire aucune des charges pour son montant réel. Vous devez indiquer vos recettes brutes sur la déclaration N° 2042 et n’avez pas de déclaration de revenus fonciers à remplir.
Il faut savoir que même si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, il est possible de choisir le régime réel. Vous pouvez y penser notamment quand les charges déductibles dépassent l’abattement de 30 % prévu par ce régime. Toutefois, une fois le changement fait, vous ne pourrez pas le révoquer avant 3 ans.
Au-delà de 15 000 euros, un contribuable est obligatoirement soumis de plein droit au régime réel. Il en est de même si vous êtes propriétaire d’au moins un bien loué dans le cadre d’un dispositif locatif exclusif de l’application du micro-foncier.
Le régime réel reprend le principe des frais réels pour les salariés, à savoir qu’avec cette option, aucune indemnité forfaitaire n’est retenue. C’est à vous de définir le revenu foncier net imposable. Pour ce faire, il faut prendre la totalité des recettes en soustrayant les charges foncières supportées dans l’année, ainsi que certains avantages fiscaux liés au dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.) le cas échéant.
Pour cela, il faut compléter une déclaration de revenus fonciers N° 2044 ou N° 2044 S puis transmettre le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) sur la déclaration N° 2042.
Pour restaurer un logement ou simplement la maintenir en bon état, le propriétaire est obligé d’engager certains frais. Ces dépenses, nécessaires à l’entretien du bien, sont déduites des revenus fonciers. Une liste complète des dépenses éligibles est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31), mais il est possible de citer :
Attention, car il est question ici des dépenses de rénovation et d’amélioration concernant les travaux. Les frais de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déduits des revenus fonciers.
Par exemple, si vous décidez de refaire la toiture pour améliorer la performance énergétique du logement, il est possible de déduire les charges et les devis des professionnels de vos revenus fonciers. En revanche, en cas d’installation d’une piscine ou une terrasse, cela se fera à vos frais.
Pour commencer, il faut s’assurer de conserver tous les justificatifs de paiement. Dans le cas où un contrôle fiscal ou une erreur sur votre déclaration de revenus surviendrait, ils vous seront utiles si vous devez faire une réclamation. Pour être éligible à la déduction d’impôts, les charges doivent répondre aux 3 conditions suivantes :
Si une charge ne remplit qu’une partie de ces conditions, elle sera déduite, mais pas en totalité. C’est par exemple le cas des charges de copropriété. Pour déclarer les charges, il faut se reporter au formulaire CERFA n°2044.
On appelle revenus fonciers (ou revenus locatifs) les recettes qu'un particulier retire de la mise en location d'un bien immobilier.
Pour calculer l'impôt sur les revenus fonciers, vous pouvez utiliser cette formule simple : Taux d'imposition sur les revenus fonciers = Taux Marginal d'Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux.
Le document classique serait votre déclaration de revenus fonciers. Si la location est récente, une copie du bail et des relevés de comptes où on voit le versement du loyer sont suffisants.
Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.
Les revenus que vous avez perçus en 2021 seront à déclarer à partir du 7 avril 2022 avec des dates butoirs. Vous avez jusqu'à fin mai ou début juin pour remplir votre télédéclaration, selon votre département de résidence selon le calendrier fiscal.
Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, c'est le régime réel qui s'applique automatiquement sans que l'investisseur ne puisse bénéficier de l'abattement de 30 %.